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《辛丑条约》后的天津满目疮痍，古城天津的繁荣景象不复存在。此时八国租界占据了城市发展的有利地段，老城厢又被联军抢掠一空。面对衰败的场景，如何尽快恢复天津昔日的繁华，着实让刚刚上任的直隶总督袁世凯头痛不已。思来想去，这位清朝大员的目光定在了海河北岸的一片土地……
计划建设新城区 总督看中新河北
天津市河北区元纬路87号，是天津文史馆馆员许杏林先生的家。青砖建成的老平房，略显古老痕迹。“这个院子存在了100多年，在北洋新政时期，这里就像现在的开发区一样，平地建起来许多房舍。我家住的这座院子，就是那时盖的。”许杏林在这个院住了80年，听到这里即将拆迁的消息，他还真舍不得离开。从祖父那一代起，这个院子伴随着许家走过了一百多年的春夏秋冬。
据许杏林介绍，天津早先比较繁盛的地区，只是老城厢及其周围的一些地方，除城里十字形的“大街”外，就是东门外的宫南、宫北大街，北门外的估衣街、针市街和河北大街以及南门外的南关大街、西门外的西关大街而已。显然，这不适应天津近代化发展的需要，必须向外拓展。向城东南沿海河发展是最理想的，但自1860年后英法在紫竹林辟有租界，于是“新区”就在河北发展了。
早在李鸿章任直隶总督时期，就有建设新城区的想法———将现红桥区西沽一带开辟为新城区，但机缘不巧，始终未能开工。当时临河的三岔口一带虽然还未裁弯取直，却已经被建设出了一点模样，海防公所(现金钢公园)成了淮军俱乐部，与大悲院的淮军驻地连成一片繁华地带。1901年，任直隶总督兼北洋大臣的袁世凯为提高自己的政治地位，就以天津为基地试行他的“新政”，使天津成为北方的“洋务”中心。其中“开辟新市区”就是其“新政”内容之一，由此开启了“新河北”的开发建设。
天津“新区”的发展选在“新河北”，是有其用意的。新政开始前，淮军在三岔河口北岸驻扎、建筑行宫、修建老龙头火车站，新政的工艺局有东局(东郊)、西局(海光寺)，不难看出是把握着海河的要道。《辛丑条约》签订后，海河上游的东西两岸就被租界强占。这样，天津的“新区”只能紧临奥租界的“河北”发展。
许杏林介绍说，“新河北”特指东起海河、子牙河，西至京山铁路线，南从金钟河故道，北到津浦铁路线一带，约6.534平方公里。清中叶，这里大部分是坑塘苇草。1882年南运河上建造了金华桥后，方便了行旅，使窑洼一带结邻而居者逐年增多，逐渐改变昔日荒僻旧貌。
交通枢纽新车站 四通八达南北连
新市区的构思适应了城市的发展需要，可眼前的实际问题也够让袁世凯等人挠头的。别的先不说，就说出行一件事吧，眼看着老龙头火车站(今天津站)是中国的管辖地，却在俄、意、奥三国租界的包围之中，中国人出入十分不便。而且三国租界的领事也不怎么给袁大人面子，即使袁大人出入车站，也不能像以前那样摆谱，习惯了前簇后拥、鸣锣开道的袁世凯哪里能受这样的窝囊气，一气之下，袁世凯决意要再造一个火车站，再也不到老龙头车站上下车。
1903年，新车站落成通车，开始接待旅客。同时，西沽新货站的建设也在进行，1905年7月1日，新车站至西沽段铁路通车。接着，从1905年3月动工的新车站扩建工程，也于1906午8月竣工。新车站不仅有旅客候车室、售票房、公事房，还有电报房、站台等，新车站日趋完备。1908年6月津浦铁路动工后，又决定新车站与京奉铁路相通，当时津浦铁路北段总局和京奉铁路局都设在新车站前。1910年12月，津浦铁路北段(天津至济南)建成通车，随后全线通车。新车站成为京奉和津浦铁路的交汇点，成为我国第一个重要铁路枢纽。1911年9月，新车站改称总站，原老龙头车站称东站(也称老站)。
建桥修路填洼地 主线干线利出行
火车站的建设开始了，新区交通出行的问题又摆在官员眼前。看着相邻的租界越建越好，不解决交通出行，不仅不能让洋人服气，对于新区的开发建设也极不方便。为了方便城厢和新区的交通，在“窑洼”原新浮桥地址开始修建金钢桥。1903年11月27日，金钢桥开始通行，这是20世纪初，天津修建的万国桥、金华桥(现大胡同南口旧南运河道上)、金汤桥、金钢桥等四座铁桥中首先通行的铁桥，也是袁世凯惟一出席庆贺典礼的铁桥。金钢桥的建成，加强了城厢和新区的联系，大大便利了两地之间的物资交流和人员往来。
随后，袁世凯又下令在新车站至总督署(今金钢公园)之间修筑大马路，路宽24米，后定名为大经路(通称大马路，今称中山路)，作为河北新区的主干线。另还辟有多条支线，二、三、四、五马路和天、地、元、黄……纬路，为开发河北新区创造了良好环境。
据许杏林介绍，按照这种有顺序而且排列恰当的名字划分道路，在当时的天津还是第一次。而且，这样的命名对于不熟悉当地情况的人来说，寻找一个陌生的地址就容易多了。
袁世凯为推进河北新区的开发，还采取了各种措施，如建立巡警北段总局，地点在河北贾家口，专辖新区的治安、税收和市政工程；创立建造总局(河北贾家大桥)负责营造，经营和管理新区的一切官办工程，其中包括兴建大量铺房，供商人租用。此外，他还于1903年2月发布《开发河北新市场十三条》，要求新区内业主限期验契注册，迁移冢墓，填平水坑。
经两年多的建设，新区规模初具，但发展不平衡。为此，1905年4月又发布《开发河北新市场变通现行章程十三条》，调整步骤，利于开发。几个春秋后，新区面貌焕然一新，在原来的低洼地上，已矗立起幢幢衙门、机关、学校、商店等新建筑物，俨然成为新市区。
融会中外院舍新 显贵热衷置房产
一个新城区的建设，首当其冲的是房地产投资，现在如此，过去也是一样。据许杏林介绍，他家住的这个小院，就是祖父在当年从某个“开发商”处购得的。按照现在的称谓，他住的这片平房区可以称为一个小区了，只不过没有围墙而已。细细打量周围的这片房子，很快就能看出这是一片规模、面积、朝向、布局几乎相同的平房，一排挨着一排。“这片房子，每一个都有100年左右的历史。新建房舍改变了过去四合院式的老宅院，出现了西洋或融会中外古典造型的建筑，但‘新河北’和租界里的建筑形式，又有所不同。”许杏林告诉记者。
按照许杏林的介绍，“新河北”原有两所旧式的楼房，一是清直隶提学使卢靖(木斋)在元纬路二马路建的宅舍，是平面连几间的两层楼，中间留过道，和当年机关、学校的楼房格局相仿。1908年卢木斋在自己家中办蒙养园，改为木斋小学，卢氏迁居到意租界，这里就全归小学(今元纬路小学，校舍1990年拆建)使用。前清最后一位状元刘春霖，在河北李公祠大街建有二层楼房，也是旧式的，当时那里称为状元楼胡同。这两位是清代的人，建房较早，远不及后来的大宅舍那样气派。
“新河北”开发后，“北洋”的督军们当然也都要置产建宅，建房出租以获得收益。1903年，海关官员孙仲英建造自家花园，人称孙家花园，1922年曹锟借地祝寿，孙便转售于曹。曹锟大兴土木，可以说是“楼台殿阁”、“中西合璧”，极尽富丽、豪华之能事，改称曹家花园。蔡成勋(江西督军)的蔡家花园，是和曹家花园当时“齐名”的，不过为时已晚。1926年蔡在日纬路口，四、五马路间兴建私宅，不料转年国民军北伐，还未竣工便舍弃。
在“新河北”的新格局宅舍，要算宙纬路口唐绍仪那座花园式的庭院最为壮观。唐原是津海关道，民国后任第一任国务总理。这所宅舍，进门是大花坛，周围是甬道，通向楼座，临街也是一面灰砖墙，形如城垛，门洞有花栏杆的铁门，在当时堪称住宅之最。
天津发展新中心 河北亮相新面孔
在新政推行的几年中，原本不被看好的河北新区简直换了一个模样。房子多了，路也直了，最重要的是成为当年名实相符的市中心。天津近代工业、近代教育以及司法、政治机构绝大多数落户新区，其中也有初期设在城厢内外、后迁到新区的。到清朝末年，河北区已一跃发展成为天津新兴的政治、经济、文教中心，为天津近代化做出重要贡献。
当时建在新区的行政等机构除直隶总督署外，还有直隶劝业道，初名直隶工艺总局。直隶提学使署，初称直隶学务公所，地址在经司胡同，1906年迁至劝业会场内新址。直隶交涉使署，1910年9月成立，地址月纬路(现在十中北院)。此外，还有天津审判厅，这是清政府以天津为试点推行司法改革后，在我国建立的第一个审判厅，被称为“中国司法分立之鼻祖”。
许杏林告诉记者，建在河北新区的经济机构北洋银元局，1902年12月开工，曾为振兴天津经济发挥良好作用。天津造币总厂，1905年6月建成投产，是全国铸币业中枢。直隶工艺总局所属的劝工陈列所，实习工场、北洋劝业铁工场、教育品制造所等均设在河北新区。1905年12月成立的教育品制造所，地址在劝业会场内。该所附设的教育品陈列室，先于1905年3月15日在玉皇阁开幕，是我国第一个专门陈列馆。同时，大经路两旁各类商店林立，形成新兴商业区。
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