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天津在明初设卫之后，由于明、清两代均建都北京，天津作为北京门户，在地理上占有重要地位。加上交通便利，为水陆通行，五方杂处，历来都是南北人物荟萃之地。迨至近代，特别是清末民初这一时期，由于国内政治不稳，风云变幻无常，社会动荡，一些达官显贵，失意政客，下野的军阀纷纷跑到天津来作寓公，修建豪华别墅、公寓和花园住宅。另外，也有不少爱国人士、社会名流寓居津门，从事各项社会活动。据统计，从辛亥革命后到七七事变前这一阶段，仅在各国租界做寓公的官僚政客、军阀及清朝的遗老遗少等就不下数百人。如在北洋政府时代任过大总统的袁世凯、黎元洪、徐世昌、冯国障、曹锟；任过北洋政府国务总理的段祺瑞、唐绍仪、靳云鹏、张绍曾、潘复、熊希龄、颜惠庆、朱启铃、顾维钧以及各部总长、次长，各省的督军等，下台或下野后多寓居天津，靠洋人庇护或作寓公或等待时机以图东山再起。
天津的近代建筑素以“小洋楼”著称。民间有：“北京四合院，天津小洋楼”，形象地点出了天津建筑的特色。而这些小洋楼多数是名人故居。
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